Argentina estrena un formato que mezcla desarrollo inmobiliario y hotelería: el flex living. El primer proyecto es Dome Suites & Residence, un edificio de 226 unidades en Paraguay y Humboldt, en Palermo Hollywood, que ADN Developers levanta con una inversión de 30 millones de dólares y que operará Felicità —la marca de hospitalidad residencial de Waves— bajo la enseña Wyndham Buenos Aires Palermo Felicità.
Qué es el flex living y por qué interesa al desarrollador
El flex living permite que en un mismo edificio convivan dos tipos de propietario: el que compra para vivir y el que compra para poner su unidad en un pool hotelero de estadías cortas y medias. Las unidades del pool funcionan como habitaciones de hotel —con recepción 24 horas, limpieza y mantenimiento— y se comercializan en los mismos canales que cualquier hotel de la cadena.
El desarrollador no necesita vender el cien por ciento del edificio a inversores que quieran rentar. Puede comercializar unidades para usuarios finales y unidades que ingresan al pool hotelero en el mismo proyecto, sin que ninguna de las dos condicione a la otra.
Juan Mora, desarrollador de negocios de Felicità
Para el desarrollador, la marca hotelera internacional se convierte además en argumento de venta desde el pozo, en un mercado donde la preventa es la principal fuente de financiación de obra.
Dome Suites & Residence: 226 unidades y 65% vendido en el anuncio
El edificio combina suites de 32 a 36 m², que representan cerca del 70% del inventario, con departamentos de un dormitorio de unos 80 m², en torno al 25%. El precio de venta se sitúa en 4.200 dólares por metro cuadrado y, al momento del anuncio, el proyecto tenía ya 65% de las unidades vendidas.
Entre los servicios previstos figuran recepción, dos piscinas, solárium, rooftop, gimnasio, espacios multipropósito, cocheras y locales comerciales en planta baja, además de limpieza, mantenimiento y administración de espacios comunes. La apertura está prevista para el primer trimestre de 2028.
Con Dome Suites and Residence, decidimos elevar nuestra propuesta de valor para empezar a diseñar experiencias de vivienda como un servicio. La alianza con Felicità nos permite profesionalizar la renta y competir en los mismos canales que los grandes hoteles del mundo.
Tomás Marchand, director comercial de ADN Developers
Cómo funciona el negocio: comisiones y rentabilidad esperada
El operador cobra un 10% sobre los ingresos por alquiler más un 10% sobre el resultado operativo, con liquidación trimestral al propietario. Según las proyecciones que maneja el proyecto, la renta dentro del esquema de flex living puede superar en entre 30% y 50% la de un alquiler residencial tradicional.
Las estimaciones manejadas apuntan a tarifas en torno a 120 dólares por noche en estadía corta y a un equivalente cercano a 50 dólares diarios en contratos de larga estadía.
Wyndham aporta la distribución; Waves y Felicità, la operación
Nuestra experiencia operando los edificios corporativos más exigentes del mercado, sumada a la alianza con Wyndham, nos habilita a llevar la hospitalidad al mundo residencial. Trabajamos como socios de desarrolladores que quieren ir más allá del metro cuadrado: ellos construyen el activo y nosotros le damos vida con servicios, operación diaria, tecnología y la fuerza de distribución de una de las compañías hoteleras más grandes del mundo.
Marcos Villanueva, cofundador y CEO de Waves
Con esta propuesta para desarrolladores en la región reforzamos nuestro compromiso de anticiparnos a las tendencias que están transformando a nuestra industria, acercando la hotelería al mundo residencial multipropietario.
Armando Ramírez Rossi, director de desarrollo de Wyndham para Argentina, Brasil y Paraguay
Wyndham Hotels & Resorts opera alrededor de 8.400 propiedades en cerca de 100 países con 25 marcas. En Argentina suma 64 hoteles de siete marcas y 24 proyectos en cartera, tras 25 años de presencia en el país; es su segundo mercado latinoamericano por tamaño, después de México.
Ficha del proyecto
| Proyecto | Dome Suites & Residence |
| Operación hotelera | Wyndham Buenos Aires Palermo Felicità |
| Desarrollador | ADN Developers (fundada y dirigida por Elbio Stoler) |
| Operador | Felicità, marca de hospitalidad residencial de Waves |
| Cadena | Wyndham Hotels & Resorts |
| Ubicación | Paraguay y Humboldt, Palermo Hollywood, Buenos Aires |
| Unidades | 226: ~70% suites de 32 a 36 m² y ~25% de un dormitorio de unos 80 m² |
| Inversión | 30 millones de dólares |
| Precio de venta | 4.200 dólares por m² |
| Comercialización | 65% vendido al momento del anuncio |
| Servicios | Recepción, dos piscinas, solárium, rooftop, gimnasio, espacios multipropósito, cocheras y locales comerciales |
| Honorarios del operador | 10% sobre ingresos por alquiler + 10% sobre resultado operativo, con liquidación trimestral |
| Apertura prevista | Primer trimestre de 2028 |
Datos clave
- 226 unidades y 30 millones de dólares de inversión.
- 4.200 dólares por m² y 65% vendido en el anuncio.
- 30% a 50% más de renta que un alquiler tradicional, según las proyecciones del proyecto.
- 10% + 10%: la estructura de honorarios del operador sobre ingresos y sobre resultado operativo.
- 64 hoteles y 24 proyectos de Wyndham en Argentina, su segundo mercado en la región tras México.
La lectura de Hotevia
El flex living resuelve un problema viejo de la hotelería multipropietario: el condohotel clásico obligaba a vender el edificio entero a inversores de renta, lo que estrechaba muchísimo el universo de compradores y hacía la preventa lenta. Permitir que el usuario final y el inversor de pool convivan en el mismo edificio amplía la demanda y acelera la financiación de obra. Que el proyecto llegue con 65% vendido antes de empezar a operar sugiere que el argumento funciona.
El punto delicado está en la operación diaria. Un edificio con dos tipos de habitante —vecinos y huéspedes rotativos— genera fricciones reales: ruido, uso de amenities, expensas, reglamento interno. Esa convivencia es la que hunde a muchos condohoteles a los cinco años, no el modelo financiero. Ahí la experiencia de Waves en edificios corporativos y el estándar de Wyndham tendrán que demostrar que se traducen en gobernanza y no solo en marca sobre la fachada.
Y hay una lectura de mercado más amplia: con el alquiler temporario en Buenos Aires cada vez más regulado y disputado, un pool gestionado con marca internacional, factura formal y canales de distribución propios es exactamente la estructura que puede capitalizar ese endurecimiento normativo. No es casual que el primer proyecto sea en Palermo Hollywood, el epicentro del alquiler temporario porteño.
Fuentes: El Cronista, MDZ Online y Ámbito.
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