A lo largo nuestra experiencia profesional en GARCIA+TORRES Arquitectos, siempre hemos considerado que los proyectos hoteleros representan un verdadero reto a la creatividad del arquitecto. En los proyectos de hospedaje se pueden encontrar elementos de la arquitectura residencial y comercial combinados y que deben funcionar en perfecta armonía, asegurando una eficiente operación.
Podemos encontrar habitaciones standard o suites que se acercan mucho al concepto de lofts y a diferencia de los proyectos residenciales, deben ser resueltos hasta el último de detalle, incluido el diseño interior de la habitación. Podemos encontrar también lobbys, restaurantes y bares que no tienen nada que envidiar a proyectos comerciales independientes, además de salas de reuniones y hasta centros de convenciones multifuncionales, áreas de gimnasio, piscinas, spas u otros componentes.
Adicionalmente dentro de las áreas de servicio encontramos oficinas administrativas, cocinas especializadas con áreas de refrigeración y almacenaje, lavanderías industriales, talleres de mantenimiento, salas de equipos técnicos, entre otros. Esta diversidad de componentes y su compleja interrelación debe ser resuelta de manera eficaz por los profesionales a cargo del proyecto, es por ello que la experiencia previa juega un rol fundamental para asegurar el éxito en los proyectos de hospedaje.
1. Definición de la categoría del hotel
Son diversos los factores a tomar en consideración al enfrentar un proyecto de hospedaje, pero sin duda la definición de la categoría o tipo de hotel a proyectar es uno de los primeros pasos a seguir. Esta etapa permite definir, por ejemplo, la dimensión preliminar de las habitaciones, la variedad de servicios que va a ofrecer el hotel y las consideraciones normativas locales a las que estará sujeta el proyecto según su categorización. Para ello es común que el propietario cuente con la asesoría de consultores hoteleros especializados para realizar un detallado estudio de mercado, que analizará de forma precisa la vocación de la zona en la que se ubica el proyecto, la oferta hotelera existente en la zona y además la proyección de dicha ubicación en el futuro desarrollo hotelero de la ciudad. Por lo general, este estudio preliminar permite el planteamiento inicial del número y dimensiones de habitaciones del futuro proyecto, así como una estimación preliminar de las áreas públicas y de servicio requeridas.
2. Estudio de cabida arquitectónico
Una vez que el tipo de Hotel al que se aspira está definido, corresponde realizar un estudio de cabida arquitectónico, servicio que brinda nuestra firma, que permite analizar las posibilidades constructivas del terreno de acuerdo a los parámetros normativos del distrito, la normativa nacional de hospedaje vigente y los estándares de la cadena u operador seleccionados. La cabida permite al arquitecto confirmar una distribución tentativa de las habitaciones en el terreno, primando la eficiencia y la uniformidad de los módulos o bahías de habitaciones y la correcta orientación de las vistas garantizando la correcta iluminación de todos los ambientes.
El expertise hotelero del arquitecto a cargo de la cabida le permitirá delinear además un programa de áreas más detallado y distribuir eficazmente las áreas públicas y de servicio en una zonificación inicial, cuyo objetivo substancial es confirmar que la propiedad pueda albergar los espacios necesarios de acuerdo a la constructibilidad del lote. En esta etapa el correcto análisis de factores como la altura, áreas libres, alineamiento de fachadas, requerimiento de estacionamientos y dimensionamiento de pozos de luz son fundamentales para asegurar el futuro éxito del proyecto.
La normativa local de Hospedaje (A.030) ha sido ajustada con el paso del tiempo y se encuentra en estudio permanente por parte de las autoridades, para lograr adaptarse a la realidad de la hotelería actual, que evoluciona constantemente. Asimismo es importante resaltar el impulso de muchos distritos para fomentar las edificaciones sostenibles, que permiten que los proyectos se beneficien en contractibilidad y altura, si alcanzan requisitos mínimos de certificación.
Una vez finalizada la cabida arquitectónica el propietario puede obtener valiosos datos del proyecto, tales como área construida total tentativa, número de habitaciones, altura de la edificación, número de estacionamientos, etc. Estos datos permitirán afinar el estudio de factibilidad en lo que se refiere a los alcances de la inversión, las proyecciones de ocupación basados en el número de habitaciones y las estimaciones para plazos del retorno de la inversión realizadas en los estudios previos. Toda esta información permitirá al propietario confirmar sus proyecciones iniciales, o por el contrario realizar algunos ajustes a las pretensiones del proyecto, para asegurar una adecuada inversión y cumplimiento de las metas económicas en los plazos predeterminados.
Cabe resaltar que la incorporación o definición de la cadena u operador es fundamental y debe ser resuelta con anterioridad al inicio del anteproyecto arquitectónico, ya que proporcionará al proyectista programas de áreas finales detallados con mayor exactitud, además de requerimientos y estándares específicos según el tipo de hotel seleccionado.
La figura del Gerente de Proyectos es relevante en los proyectos de hospedaje de acuerdo a su complejidad, ya que su figura es la responsable de elaborar detallados cronogramas para las diferentes etapas del proyecto y la construcción, establecer presupuestos iniciales de obra organizados en partidas preliminares y elaboradas en base a su expertise en proyectos similares. El Gerente de Proyectos será el coordinador e interlocutor general con los diferentes especialistas, los consultores, la cadena y los propietarios, prestando su asesoría y aplicando conceptos de ingeniería de valor en las diferentes decisiones determinantes durante el proyecto. La presencia del gerente de proyectos es usual y recomendable desde los inicios del desarrollo del proyecto de hospedaje.
3. Anteproyecto municipal
El paso siguiente es la elaboración del Anteproyecto de Arquitectura Municipal, que será presentado junto al proyecto de evacuación y señalización, para lograr la aprobación municipal respectiva.
Siendo el Diseño Interior fundamental en la conceptualización de los espacios públicos, sugerimos su incorporación en la etapa de anteproyecto. Usualmente el Diseñador de Interiores presenta alternativas muy interesantes que pueden afectar la configuración y espacialidad de las áreas públicas y habitaciones, y es preferible realizar estas adaptaciones previas a la aprobación del anteproyecto municipal. Una adecuada interrelación entre el arquitecto y el diseñador de interiores es fundamental en los proyectos de hospedaje. Nuestra firma, Garcia+Torres Arquitectos, cuenta con dos áreas especializadas con amplia experiencia en la elaboración de proyectos de arquitectura y diseño interior, lo cual permite un desarrollo coordinado y consecuente en cada fase del proyecto.
En esta etapa, dependiendo de la magnitud del proyecto, recomendamos también la participación inicial de los proyectistas de ingenierías, para establecer, por ejemplo, un planteamiento estructural tentativo, el pre-dimensionamiento de ductos, montantes y de los cuartos técnicos requeridos en la edificación (Cuartos de tableros, cisternas, curatos de bombas, cuarto de grupo electrógeno, sub-estación, entre otros). Esta información es usualmente requerida por las comisiones revisoras en la etapa de anteproyecto municipal.
4. Proyecto municipal
Una vez alcanzada la aprobación del Anteproyecto Municipal, corresponde el desarrollo del Proyecto Municipal para la obtención de la licencia de edificación. En esta etapa tendremos la participación activa de los especialistas a cargo de la ingeniería estructural, mecánica, eléctrica y sanitaria. Además y dependiendo de la complejidad del proyecto participarán consultores de iluminación, acústica, paisajismo, entre otros. Según la magnitud del proyecto podrán ser requeridos estudios complementarios de impacto ambiental, impacto vial entre otros.
En la etapa de Anteproyecto Municipal es primordial la adecuada coordinación entre especialidades y la compatibilización de los diferentes proyectos, para alcanzar las aprobaciones municipales y la obtención de la licencia de edificación. Es importante recalcar que las instalaciones de un hotel tienen características muy particulares, por lo que es recomendable que los diversos especialistas cuente con experiencia previa en el desarrollo de proyectos de hospedaje.
Todas estas etapas contribuyen al correcto desarrollo arquitectónico de un proyecto hotelero.
Arq. Henry Garcia Escajadillo
Gerente General GARCIA+TORRES Arquitectos
Estudio especializado en diseño arquitectónico y diseño de interiores para hoteles, corporativo y comercial. Trabaja desde la cabida en el terreno pasando por la creación del concepto e imagen hasta el último detalle. En todo el proceso mantiene coordinación con las especialidades involucradas en el proyecto. Experiencia comprobada de trabajos con cadenas hoteleras durante 10 años.
http://garciatorresarq.com/
Para contactar con García + Torres Arquitectos:
Susana Torres Estrada
Correo: info@garciatorresarq.com
Celular: 970199003
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