Es común en este tipo de proyectos, al igual que en cualquier negocio, tener la necesidad de, inicialmente, hacer estimaciones económicas para conocer la rentabilidad del negocio. Sin embargo, es importante conocer claramente los factores predominantes que harán que la estimación sea precisa o tenga un grado de desviación tolerable.
Factores principales:
Profesional:
En este punto quiero enmarcar que siempre las estimaciones económicas deben ser realizadas por profesionales con el suficiente conocimiento y recursos técnicos para procesar y brindar información confiable.
En nuestro medio es muy común que los inversionistas hoteleros acudan a las franquicias, para que éstas les entreguen presupuestos referenciales obtenidos de sus bases de datos, los cuales puedan utilizar como modelo para el cálculo de la inversión futura, mediante ratios, generalmente incongruentes, por sectores de la edificación (áreas comunes, habitaciones, zonas de servicio, etc.) elaborados desde los presupuestos recibidos.
El inconveniente de este procedimiento, es que el tema no es tan simple como recibir información de presupuestos de otras realidades y aplicarla arbitrariamente a otro proyecto de inversión para hacer las proyecciones económicas, porque además que no se conocen los verdaderos detalles de los hoteles a los que corresponden los presupuestos entregados por las franquicias, el costo de los proyectos es afectado también por distintas restricciones como por ejemplo:
- La localización,
- El tamaño y forma del terreno,
- Por los costos y especialización de la mano de obra del país y región en que se desarrollará el proyecto y
- Por los requerimientos de calidad del inversionista y la misma franquicia, entre otros.
Otro dato importante es que se subestiman los pagos de servicios y revisiones normativas, así como la intervención técnico-profesional que requieren los proyectos hoteleros en nuestro medio. En otros países un solo equipo profesional congrega todas las responsabilidades desde la concepción, hasta la supervisión, en nuestro medio ingenieros y arquitectos son independientes.
Por eso recalco, la importancia que el profesional encargado de realizar las proyecciones sea del rubro construcción, asesorado por uno del rubro hotelero.
Técnico:
Este factor es el determinante para la definición de las cifras. Mencionar una categoría no es suficiente para determinar el monto de la inversión. Se requiere tener:
- Los detalles.
- Calidades.
- Nivel de complejidad de los sistemas.
- Referencias operacionales.
- Certificaciones o estándares de calidad.
- Tiempos de ejecución e incluso la forma de financiamiento para determinar los gastos asociados a ello, entre otros.
Lo ideal para ser más preciso en las estimaciones es esperar a contar con un anteproyecto que, si bien representa una inversión inicial, se puede sondear a través de este documento, precios con constructoras, subcontratistas y proveedores de los distintos ítems que formarían parte del presupuesto detallado de tal manera que se tiene la información del costeo referida al proyecto específico y no es necesario contar con un fondo tan grueso para contingencias.
En el gráfico adjunto, extraído de un texto de Rita Mulcahy (especialista americana en gestión de proyectos) podemos ver cómo influye cada aspecto técnico en la estimación final, donde la acción del diseño y las especialidades definirán el monto principal del proyecto, etapa en la cual las definiciones de la franquicia deben ser asimiladas y por qué no, las del operador también.
Temporal:
La temporalidad de la estimación es sumamente importante, quiere decir que hacer una estimación en distintos momentos del proyecto, representa una desviación diferente.
A mayor inexactitud y lejanía del proyecto definitivo más desviación, porque pasas de estimar de orden de envergadura muy general a detalle por ítem. Los académicos suelen decir que las estimaciones iniciales pueden tener incluso una desviación del 100%, porque solo lanzas cifras referenciales con muchos o ningún margen de contingencias, ya que no se cuenta con sustentos en qué soportar su estimación.
Completamente diferente es la estimación ascendente donde vas de lo particular a lo general, porque se pueden realizar con datos más concretos y definidos, que proporciona una desviación entre el 5 y 10% del valor total de la inversión, el cual cabe dentro de los presupuestos para contingencias necesarios como provisión de fondos.
Recordemos que la expectativa de inversión del cliente trata de mantenerse inamovible desde la concepción de la idea, pero es importante que se le informe del nivel de aproximación de la estimación, como lo demuestra el gráfico siguiente, extraído de https://www.imagessure.com.
El tiempo que se otorga para la elaboración de las estimaciones también tiene que ver con el nivel de precisión. Ya sea para las estimaciones gruesas o las detalladas es necesario contar con el tiempo necesario para procesar la información, lo cual se grafica en el siguiente diagrama, donde se muestran, además, los distintos tipos de estimaciones que se pueden realizar.
Gráfico extraído de https://www.wbdg.org
Niveles de certeza de las estimaciones:
Aunque hay muchas versiones respecto al tema, unas muy conservadoras y otras muy optimistas, siempre se debe tener en cuenta que, aunque la teoría ofrece muchas afirmaciones, el tipo de industria va a determinar los niveles de certeza de las estimaciones.
En el caso de la construcción en el Perú, que no es un país industrializado, no puede usarse referencias análogas de otros países que si lo son o que tienen un nivel de industrialización mayor que el nuestro.
En general se puede decir que hay 3 tipos de estimaciones en el proceso del proyecto:
- La preliminar.
- La intermedia y la final, que están relacionados con la cantidad de información del proyecto con la que se cuenta.
Los tipos de estimación también definirán la desviación (hacia arriba o abajo) probable. A continuación, me referiré a los métodos de estimación más conocidos en nuestro medio, pero los rangos de desviación son solo referenciales:
- Orden de magnitud: Es una estimación hecha por un experto a “ojo de buen cubero” que usa su expertise para lanzar una cifra general en base a posible área construida, sin mayor detalle. La desviación estaría en el orden del 75% al 85%.
- Estimación análoga: Usando una edificación referente con características similares, en cuanto a los alcances, tiempo, costo, calidad y otros parámetros, permite hacer una estimación comparativa. Cuanto mayor sea la cantidad de referentes más precisa será la estimación. Se entiende que estamos en una etapa inicial del proyecto, solo contamos con cabida arquitectónica o pre anteproyecto donde hay solo áreas generales. Se estima que el orden de desviación sería entre el 30% y 70%.
- Estimación Paramétrica o por ratios: Es similar a la anterior solo que se cuenta con el detalle de costos a nivel presupuesto detallado, que permite extraer costos por m2 de edificación referente y trasladarlas al proyecto, pero de este tenemos que contar con los planos terminados a un 75%, que nos permiten extraer áreas y características importantes del proyecto. La desviación de este tipo de estimación estaría en el orden del 10% al 25%.
- La estimación Ascendente o detallada por precio unitarios: Es cuando se cuenta con el 90% de la información y lo faltante es estimable por ratios. El orden de desviación de esta estimación es del 0% al 5%.
Conclusiones y recomendaciones:
- Al solicitar una estimación de costos es recomendable contar con alguna información definida preliminarmente para no tener falsas expectativas respecto al monto de la inversión.
- Es recomendable también contar con el apoyo de la entidad financiera de cabecera, para que participe de los momentos diferentes en los que la estimación es solicitada al cliente y de esta manera tenga la posibilidad de flexibilizar el monto del financiamiento solicitado en la envergadura de la variación de la estimación o al menos poder replantear parcialmente el monto a financiar.
- Cualquier estimación que no cuenta con el respaldo de un anteproyecto arquitectónico debe ser considerada como una estimación de “orden de magnitud”.
- Es imprescindible contar con el asesoramiento de una empresa experta en la gestión de proyectos de construcción de hoteles desde el inicio del proyecto, que es cuando comienzan a delinearse los costos que afectarán la inversión.
Si deseas comunicarte con la empresa, envíanos un correo a dph@hotevia.info y te pondremos en contacto con ellos.
BUILDCORP es un equipo multidisciplinario de profesionales con amplia experiencia en el campo de la arquitectura e ingeniería. Empresa fundada el año 2011 que brinda servicios de dirección, gestión y/o supervisión de proyectos de construcción, con procedimientos estandarizados y basados en valores profesionales de seriedad, calidad y honestidad.
En BUILDCORP sabemos la importancia que, para nuestros clientes, tienen sus proyectos como parte esencial de sus negocios, por eso inicialmente trabajamos con ellos para definirlos minuciosamente, en términos de alcance, costo y tiempo, parámetros que, una vez establecidos, será nuestro objetivo mantenerlos invariables en todo el proceso, hasta su terminación.
Cada uno de los proyectos que asumimos, sin importar su magnitud, grande o pequeño, tiene la misma importancia para nosotros, que es la importancia que tiene para nuestros clientes: mucha. Planificación, supervisión, control y nuestra larga experiencia pesan para anticiparnos a los problemas que puedan presentarse y planear las contingencias que nos aseguren el éxito final.
Blanca ha escrito distintos artículos para Hotel Perú News como son:
Blanca Lagos Cano impartió el webinar: “Planificación en la Gerencia de Proyectos Hoteleros”
Los hoteles y la planificación del diseño y construcción – Por Blanca Lagos