¿Cuánto dinero necesito para construir un hotel en el centro de la ciudad?
Esta es una pregunta que me han hecho muchos inversores que están considerando desarrollar un proyecto hotelero. La respuesta depende de varios factores, como la ubicación, el tamaño, el tipo de hotel y el nivel de calidad que se desee alcanzar.
Sin embargo, incluso con todos estos factores en cuenta, la respuesta puede ser sorprendente. Por ejemplo, un estudio reciente determinó que un hotel de lujo en Dubai tuvo un costo promedio de construcción de aproximadamente medio millón de dólares por habitación.
Eso significa que un hotel de 100 habitaciones costaría alrededor de 50 millones de dólares. Y si se trata de un hotel de 200 habitaciones, el costo ascendería a 100 millones de dólares.
Por supuesto, estos son costos que no se ven habitualmente (al menos en nuestra realidad latinoamericana). El costo real de un proyecto hotelero puede variar significativamente según las circunstancias específicas.
Pero, incluso con estos costos promedio, es fácil ver por qué es importante realizar un análisis cuidadoso antes de invertir en un proyecto hotelero.
En este artículo, voy a presentarte los tres rubros en los que se puede desagregar el monto de inversión. Estos son: los Hard Cost, los Soft Cost y los Gastos Preoperativos.
Los Hard Costs Del Presupuesto De Un Proyecto Hotelero
Los Hard Costs son aquellos que están directamente relacionados con la construcción del hotel. Estos incluyen:
Construcción y Desarrollo
La construcción y el desarrollo son los costos más importantes de un proyecto hotelero. La compra del terreno y la construcción del edificio son los principales componentes de estos costos. Es importante tener en cuenta que estos costos pueden variar significativamente según la ubicación y el tamaño del proyecto.
La compra del terreno es el primer paso en la construcción de un hotel. Es importante elegir un terreno que sea adecuado para el proyecto y que esté ubicado en una zona atractiva para los huéspedes. La construcción del edificio es el siguiente paso y es importante asegurarse de que se construya de acuerdo con los estándares de calidad y seguridad. También es importante asegurarse de que se cumplan todos los requisitos legales y de construcción.
FF&E, OS&E y Millwork
Los costos de FF&E incluyen los muebles, accesorios y equipos necesarios para el hotel, como camas, sillas, mesas, televisores, etc. Los costos de OS&E incluyen los suministros operativos necesarios para el hotel, como ropa de cama, toallas, amenities de limpieza, etc. Es importante tener en cuenta que estos costos pueden variar según la calidad y la cantidad de los muebles y equipos necesarios.
Además, el millwork, que se refiere al mobiliario con diseño personalizado, también es un elemento importante de los Hard Costs. El millwork incluye elementos como mostradores, mesas bajas, gabinetes y otros detalles arquitectónicos personalizados.
Tecnología e Infraestructura
La tecnología es un aspecto clave en la industria hotelera moderna, y es importante invertir en ella para mantenerse competitivo. Los costos de tecnología incluyen la instalación de sistemas de TI y telecomunicaciones, como:
- Redes de computadoras.
- Sistemas telefónicos.
- Sistemas de seguridad.
Estos sistemas son esenciales para la operación diaria del hotel y para brindar una experiencia de alta calidad a los huéspedes.
Permisos y Tasas
Los permisos necesarios para la construcción del hotel pueden variar según la ubicación y el tamaño del proyecto. Es importante asegurarse de que se cumplan todos los requisitos legales y de construcción. Además, las tasas asociadas con la construcción también deben ser consideradas cuidadosamente al definir el monto de inversión necesario.
En algunos países, se requiere una autorización sanitaria (para el Restaurante), una licencia para actividad clasificada (o Licencia de Funcionamiento), una licencia de publicidad exterior. No nos olvidemos de la licencia de construcción o de la licencia para el expendio de Licores (para el Bar) entre otros. Es importante consultar a un consultor hotelero para conocer el tipo de permisos y licencias que se necesitan en cada país.
Los Soft Costs Del Presupuesto De Un Proyecto Hotelero
Además de los Hard Costs, también hay Soft Costs que deben ser considerados al definir el monto de inversión de un proyecto hotelero. Estos incluyen:
Diseño y Consultoría
Los servicios de diseño incluyen la planificación y el diseño del hotel, desde la elección del interiorismo hasta la selección de los muebles y accesorios. Es importante trabajar con un equipo de diseño experimentado que pueda ayudar a crear un ambiente acogedor y atractivo para los huéspedes.
Los servicios de consultoría son otro elemento importante en el desarrollo de un proyecto hotelero. Los consultores pueden ayudar a definir el concepto del hotel, analizar la viabilidad del proyecto y desarrollar un plan de negocios. También pueden ayudar a conseguir financiamiento y a seleccionar la operadora hotelera adecuada.
Financiamiento
Imagina los costos de financiamiento como el combustible que impulsa el motor de tu proyecto hotelero. Estos costos abarcan los intereses, comisiones y otros gastos asociados a la obtención de los fondos necesarios para llevar a cabo el desarrollo. Veamos de qué se trata:
- Intereses del Préstamo. Los intereses son esenciales, ya que representan el precio del dinero prestado. La tasa de interés y el período de préstamo afectarán directamente estos costos. Es importante calcularlos con precisión para no llevarte sorpresas desagradables.
- Comisiones y Cargos Financieros. Al obtener un préstamo, es común enfrentar diversos cargos y comisiones, que incluyen tasas de originación, costos de cierre y otros cargos administrativos. Estos forman parte de los costos de financiamiento y deben considerarse meticulosamente al planificar tu presupuesto.
- Costos de Garantía. Si el préstamo requiere garantías, ya sea a través de propiedades u otros activos, los costos asociados con éstas también entran en juego. Esto puede incluir tasaciones, seguros y otros gastos relacionados con la gestión de estas garantías.
Gestión de Proyecto
La coordinación y supervisión del desarrollo del proyecto son fundamentales para garantizar el cumplimiento de plazos y presupuestos. Es crucial contar con un equipo de gestión de proyectos experimentado que pueda contribuir a desarrollar un proyecto exitoso.
En proyectos hoteleros, comúnmente se contratan dos tipos de servicios:
- Project Management. El Project Manager actúa como el director de orquesta: coordinando equipos, controlando presupuestos, gestionando riesgos y supervisando el progreso del proyecto.
- Construction Management. Enfocado específicamente en la fase constructiva, el Construction Manager selecciona contratistas, planifica la construcción, controla la calidad, gestiona recursos y resuelve problemas. Así asegura la ejecución exitosa de la obra.
Ambos servicios trabajan en conjunto para garantizar un desarrollo eficiente y de alta calidad, desde la concepción hasta la entrega final del proyecto construido. La colaboración entre el Project Manager y el Construction Manager es crucial para el éxito global de un proyecto hotelero.
Marketing y Publicidad
Durante el periodo preoperativo del hotel, la inversión en marketing y publicidad es esencial para atraer huéspedes y aumentar la visibilidad del hotel. Algunos ejemplos de estrategias de marketing y publicidad durante el periodo preoperativo incluyen:
- Creación de un sitio web: es una forma efectiva de promocionar el hotel antes de su inauguración. El sitio web puede incluir información sobre el hotel, fotos y videos, y detalles sobre las habitaciones y servicios.
- Publicidad en línea: los anuncios en línea pueden ser dirigidos a personas que buscan hoteles en una ubicación específica o que tienen intereses específicos.
- Marketing en redes sociales: es una forma efectiva de llegar a un público amplio. Las redes sociales pueden ser utilizadas para promocionar el hotel, compartir fotos y videos, y responder preguntas de los huéspedes.
- Fiesta de Inauguración: Last but not least, hay que considerar los costos de una fiesta que sirva para marcar el inicio de las operaciones.
Contingencias
Los costos de contingencia son un fondo para imprevistos y se utilizan para cubrir cualquier adicional que pueda surgir durante el proyecto o la obra. El porcentaje de contingencia utilizado al analizar el presupuesto de un proyecto hotelero puede variar según el tamaño y la complejidad del proyecto. En general, se recomienda que el porcentaje de contingencia sea del 5% al 10% del costo total del proyecto. Sin embargo, algunos proyectos pueden requerir un porcentaje de contingencia mayor debido a factores como la ubicación, la complejidad y duración del proyecto.
Los Costos Preoperativos
Además de los Hard Costs y los Soft Costs, también hay Costos Preoperativos que deben ser considerados al definir el presupuesto de un proyecto hotelero. Estos incluyen:
Entrenamiento de Personal
El entrenamiento de personal es esencial para garantizar que el personal del hotel esté capacitado para brindar un servicio de alta calidad a los huéspedes. Algunos ejemplos de costos de entrenamiento de personal incluyen:
- Capacitación especializada: Si se requiere capacitación especializada para el personal antes de la apertura, los costos asociados se consideran costos preoperativos.
- Capacitación en servicio al cliente: La capacitación en servicio al cliente es esencial para garantizar que el personal del hotel brinde un servicio de alta calidad a los huéspedes.
- Capacitación en seguridad: La capacitación en seguridad es esencial para garantizar la seguridad de los huéspedes y del personal del hotel.
Capital de Trabajo
Son los fondos necesarios para los primeros meses de operación y debe estar considerado en el presupuesto de un proyecto hotelero. Algunos ejemplos de costos de capital de trabajo son:
- Pagos de planillas
- Pago a proveedores
- Compra de inventario
- Costos de mantenimiento
- Costos de servicios públicos
Es importante tener en cuenta estos gastos. Porque si no están incluidos de antemano en el presupuesto, no estamos 100% seguros que puedan ser cubiertos por el flujo de caja del hotel en sus primeros meses de funcionamiento.
Hasta aquí hemos repasado todos los costos que corresponden a la inversión que se debe realizar en un proyecto hotelero. Para la etapa de la Operación el análisis de los costos será diferente y tendrá en cuenta otro tipo de información.
Como puedes ver, para definir con precisión el presupuesto de un proyecto hotelero debes tener en cuenta muchos factores. Por eso, realizar un análisis minucioso te salvará de sorpresas desagradables (y a veces muy costosas). ¿Quieres asumir ese riesgo o prefieres tener un proyecto ganador? Desagrega a conciencia el presupuesto en estos tres grandes rubros (Hard Cost, Soft Cost y Costos Pre Operativos) y tendrás resuelto el monto de inversión para desarrollar un proyecto hotelero.
Para terminar, si has llegado hasta aquí es porque te interesa desarrollar un negocio hotelero. Así que te ofrezco mi ayuda: me puedes escribir a dsoria@valoragregado.com.pe para concertar una llamada donde pueda explicarte en profundidad cualquiera de esos puntos. ¡Puedo ayudarte a hacer fácil lo difícil!